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      常態(tài)化發(fā)行穩步推進(jìn) 滬深兩市公募REITs再“上新”

      2024-05-28 09:05 來(lái)源: 經(jīng)濟參考報????? ? 作者:韋夏怡 0

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              公募REITs常態(tài)化發(fā)行正穩步推進(jìn)。繼本月華夏特變電工新能源REIT和華泰寶灣物流REIT獲批后,近日又有兩只REITs產(chǎn)品——招商公路REIT以及華安百聯(lián)消費REIT相繼獲批。與此同時(shí),持續暢通投融資循環(huán),年內多個(gè)擴募項目也進(jìn)展不斷。業(yè)內人士表示,隨著(zhù)公募REITs“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)的常態(tài)化發(fā)行穩步推進(jìn),疊加監管支持政策的持續完善,中國公募REITs市場(chǎng)將不斷壯大,市場(chǎng)參與主體和資產(chǎn)類(lèi)型也將更為豐富,為投資者帶來(lái)更多元化的投資視角。

        盤(pán)活存量資產(chǎn) 又一單交通基礎設施REITs獲批

        據悉,招商公路REIT項目發(fā)起人(原始權益人)招商局公路網(wǎng)絡(luò )科技控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商公路”)是招商局集團二級企業(yè)。截至2023年12月底,招商公路投資經(jīng)營(yíng)的總里程達14745公里,所投資的路網(wǎng)覆蓋全國22個(gè)省、自治區和直轄市;參股26家優(yōu)質(zhì)收費公路公司,其中16家為A、H股公路上市公司;管理的收費公路項目共計26條,管理里程達2008公里,分布于15個(gè)省、自治區和直轄市。

        即將發(fā)行上市的招商公路REIT的募集份額總額為5億份,項目底層資產(chǎn)為安徽省亳阜高速項目。亳阜高速是國家高速公路網(wǎng)G35濟南至廣州高速公路的重要組成部分,是安徽省路網(wǎng)主骨架的重要縱線(xiàn)。亳阜高速為雙向四車(chē)道設計,收費里程101.3公里,于2006年12月通車(chē)運營(yíng),收費經(jīng)營(yíng)期至2036年12月。據介紹,亳阜高速地理位置優(yōu)越,對于鏈接長(cháng)江經(jīng)濟帶、促進(jìn)亳州市中醫藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。亳阜高速所處G35濟廣高速是國家高速公路路網(wǎng)中11條北南縱向之一,縱貫華東、華中、華南,自膠東半島經(jīng)濟區導入,連通長(cháng)江三角洲,直達珠江三角洲,是中國貫穿南北的一條大通道。對增強皖西北公路運輸能力、促進(jìn)長(cháng)江經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展起到重要作用。

        招商基金方面介紹,該REIT的凈募集資金擬投入京津塘高速公路天津段改擴建項目,將促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展,有效提升北京、河北及天津當地交通運輸水平,助力當地經(jīng)濟發(fā)展,實(shí)現資金“乘數效應”,形成投融資良性循環(huán)。招商公路方面則表示,未來(lái)將以公募REITs為核心打造基礎設施投資管理平臺,逐步實(shí)現重資產(chǎn)做強、輕資產(chǎn)做大、輕重資產(chǎn)并舉,推動(dòng)公司可持續、高質(zhì)量發(fā)展。

        數量持續擴容 年內消費基礎設施REITs亮點(diǎn)多

        同日獲批的華安百聯(lián)消費REIT也是上海首單消費公募REITs。業(yè)內人士表示,助力我國消費基礎設施REITs市場(chǎng)持續擴容同時(shí),華安百聯(lián)消費REIT的獲批也為長(cháng)三角區域優(yōu)質(zhì)消費基礎設施存量盤(pán)活提供了良好示范。

        公開(kāi)資料顯示,該基金底層資產(chǎn)是百聯(lián)股份旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上海又一城購物中心(簡(jiǎn)稱(chēng)“上海又一城”)。該購物中心坐落于上海四大城市副中心之一的五角場(chǎng)商圈,周邊人口密度高,預計核心消費人群輻射范圍5公里近200萬(wàn)人。項目緊鄰中環(huán)路和淞滬路兩條城市重要主干道,且為地鐵10號線(xiàn)上蓋,交通出行極為便捷,附近配套設施完備。項目于2007年開(kāi)業(yè),已穩定運營(yíng)超過(guò)16年,建筑面積約12.5萬(wàn)平方米,入駐商戶(hù)近300個(gè),近五年平均出租率在90%以上。自2023年以來(lái), 項目整體處于恢復期,2023年度項目銷(xiāo)售額為10.75億元,營(yíng)業(yè)收入為2.53億元,較上一年度實(shí)現大幅增長(cháng)。

        據介紹,百聯(lián)股份是上海市大型國有上市公司,旗下?lián)碛械谝话税郯?、永安百貨、東方商廈、青浦奧特萊斯等多個(gè)享譽(yù)全國的知名商業(yè)品牌,零售業(yè)態(tài)豐富。記者了解到,旨在為后續擴募儲備優(yōu)質(zhì)項目,百聯(lián)股份還在今年3月設立了Pre-REITs基金并已在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )完成備案手續。

        此外,來(lái)自證監會(huì )以及深交所官網(wǎng)信息顯示,華夏大悅城購物中心封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華夏大悅城購物中心REIT”)也已正式申報,該基金底層資產(chǎn)為成都大悅城購物中心項目。

        證監會(huì )去年10月發(fā)布了《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎設施,將促進(jìn)消費基礎設施再投資,增加市場(chǎng)供給,為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場(chǎng)景、提升消費條件,優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。業(yè)內人士表示,公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎設施后,將為發(fā)行人提供盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具,優(yōu)化資本結構,助力企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的大環(huán)境下,消費基礎設施公募REITs對盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和打通“投融建管退”鏈條具有重要意義。這其中,項目底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性和當前政策的支持將為消費基礎設施公募REITs穩健發(fā)展提供保障,對盤(pán)活優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)、促進(jìn)消費復蘇將起到重要示范作用。

        暢通投融資循環(huán) 多個(gè)擴募項目進(jìn)度條更新

        新產(chǎn)品不斷涌現的同時(shí),公募REITs的擴募也正迎來(lái)新進(jìn)展。華夏基金就在近日發(fā)布了《關(guān)于決定華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金擬擴募并新購入基礎設施項目的公告》。據悉,這也是目前市場(chǎng)上首個(gè)保租房公募REITs擴募項目。

        據了解,與首發(fā)底層資產(chǎn)一樣,本次擬擴募購入的資產(chǎn)項目亦位于北京市,涉及房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海淀區溫泉凱盛家園等項目。北京保障房中心作為基金初始投資項目的原始權益人和運營(yíng)管理機構,截至2024年3月末,管理公租房16.56萬(wàn)套,占全市總量過(guò)半,覆蓋全市16個(gè)區,為北京住房保障體系提供了堅實(shí)基礎。

        華夏基金表示,本次擴募將擴充基金對北京市各區域租賃住房資產(chǎn)的覆蓋范圍,可以有效分散基金資產(chǎn)組合風(fēng)險,有利于拓展基金持有的租賃住房資產(chǎn)組合,使基金在獲取穩定現金流的同時(shí)兼具成長(cháng)性。截至擴募公告發(fā)布日,擬購入基礎設施項目總體運營(yíng)情況良好,現金流穩定。

        公開(kāi)數據顯示,2023年,華夏北京保障房REIT運營(yíng)韌性持續凸顯,全年實(shí)現可供分配金額5505萬(wàn)元。2024年,該REIT首發(fā)底層資產(chǎn)繼續保持平穩運營(yíng),出租率和收繳率均維持在高位。截至當年3月底,底層基礎設施項目合計出租率為94.95%,一季度的租金收繳率達96.73%。

        此前,中航京能光伏REIT也發(fā)布《擬擴募并新購入基礎設施項目的公告》,擬申請擴募并新購入基礎設施項目并于4月1日獲受理。據悉,中航京能光伏REIT也是國內首單探索光伏+水電資產(chǎn)混裝的擴募項目。若成功獲批,公募REITs有望實(shí)現從單一資產(chǎn)擴募邁進(jìn)混裝資產(chǎn)擴募的2.0時(shí)代。

        根據公告,該基金擬通過(guò)擴募發(fā)售募集資金,擬募集規模為28.6億元,認購中航證券發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃的全部資產(chǎn)支持證券,并最終投資于位于云南省保山市騰沖市的蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目。擬購入基礎設施項目的原所有人為云南保山檳榔江水電開(kāi)發(fā)有限公司。業(yè)內人士表示,混裝擴募有望起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、分散風(fēng)險、提高收益穩定性的作用。

        此外,國泰君安東久新經(jīng)濟REIT也在今年3月公告擬通過(guò)擴募發(fā)售募集資金,認購國君資管東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園基礎設施二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃(暫定名)的全部資產(chǎn)支持證券,并最終投資于擬購入基礎設施項目。據悉,本次擴募擬購入基礎設施項目包括:江蘇省南通市通州區金新街道三姓街村、花家渡村的東久(南通)智造園,重慶市渝北區龍興鎮天康路1號的東久(重慶)智造園一期,重慶市渝北區龍興鎮天康路3號的東久(重慶)智造園二期。而繼首次擴募方案披露后,東久新宜集團與申萬(wàn)宏源聯(lián)袂發(fā)起的Pre-REIT基金——東久新宜申萬(wàn)宏源智能制造基礎設施園區基金于近日完成基金備案,總投資規模為5億元。

        據悉,該園區基金的擬投資項目位于上海產(chǎn)業(yè)核心區及長(cháng)三角地區,基金成立后將與東久新宜運營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)園區形成協(xié)同效應,并為國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金提供優(yōu)質(zhì)的擴募項目?jì)?,促進(jìn)智能制造產(chǎn)業(yè)聚集,為長(cháng)三角一體化發(fā)展做出貢獻。

        基礎設施公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺,具備收并購的功能,通過(guò)持續擴募融資收購新資產(chǎn)是基礎設施公募REITs作為收并購平臺的價(jià)值體現,也是基礎設施REITs成長(cháng)性的重要體現。截至目前,已有博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT4只公募REITs順利完成擴募,累計募資金額超過(guò)50億元。博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示,公募REITs市場(chǎng)首發(fā)、擴募“兩條腿走路”才能更快、更穩健地發(fā)展。擴募對于基礎設施公募REITs的好處主要在于提升了資產(chǎn)的分散性,降低了集中性的風(fēng)險,而無(wú)論是單一類(lèi)型資產(chǎn)的區域分散性還是相似資產(chǎn)收入的分散性,對已上市基金來(lái)說(shuō)都具有積極影響。

        談及擴募,北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(cháng)、金融學(xué)教授張崢表示,擴募是REITs實(shí)現價(jià)值創(chuàng )造的重要方式,對投資人與資產(chǎn)方都意義重大。綜合國內外擴募經(jīng)驗分析,多元化與專(zhuān)業(yè)化平臺各具優(yōu)劣勢,在進(jìn)行選擇時(shí)要全面考慮協(xié)同效應、規模經(jīng)濟、風(fēng)險分散、產(chǎn)業(yè)方戰略需要、投資者結構等因素。REITs新購入資產(chǎn)的價(jià)格確定是擴募的關(guān)鍵問(wèn)題之一,擴募資產(chǎn)應以市場(chǎng)價(jià)格為錨,綜合考慮市場(chǎng)法、收入法估值定價(jià)結果,權衡投資人、原始權益人利益,不斷完善估值定價(jià)方式。同時(shí),擴募方案還應有利于加強與長(cháng)期投資者的互信。

      責任編輯:陳瓊枝

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