近百家投資機構(gòu)走進滬市REITs項目 REITs市場發(fā)展內(nèi)生動力依然強勁

近日，上交所“走進REITs”投資者交流活動落地滬蘇區(qū)域。來自近百家投資機構(gòu)的代表及券商分析師通過專題調(diào)研會、實體走訪等方式，與REITs基金管理人、原始權(quán)益人面對面交流。這是試點三年以來，規(guī)模最大的REITs機構(gòu)投資者交流活動。

本次活動由長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟與國泰君安資管、華泰資管、泰康資管聯(lián)合舉辦，旨在為各方搭建投融端交流平臺，加深投資機構(gòu)對底層資產(chǎn)的了解，增強投研能力，促進REITs一、二級市場協(xié)同發(fā)展。

搭建投融兩端互信互利交流平臺

在保障性租賃住房REITs專題調(diào)研會上，華潤有巢、城投寬庭兩單REITs基金管理人、原始權(quán)益人對項目基本信息、運營情況等作了詳細的介紹。

華潤有巢REIT項目系上海市推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目，其出租率、租金水平等指標相較周邊同類產(chǎn)品表現(xiàn)較好。根據(jù)公開信息初步測算，累計可供分配金額為6076.14萬元，完成2023年可供分配預測值的125.3%。城投寬庭REIT項目位于上海城市副中心五角場，區(qū)位優(yōu)勢突出，周邊配套完善，廣受上海新市民等群體歡迎，自今年1月上市以來運營表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

調(diào)研會現(xiàn)場，基金管理人、原始權(quán)益人還就投資者關(guān)心的項目定位及客群結(jié)構(gòu)、儲備資產(chǎn)情況等問題逐一解答。

會后，投資者實地走訪了臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、江蘇交控等REITs項目。走訪過程中，兩單產(chǎn)業(yè)園REITs基金管理人向投資者介紹了2023年四季度業(yè)績表現(xiàn)情況，其中臨港項目整體出租率在同類產(chǎn)品中處于較高水平，租金收繳率達到99%以上，東久項目租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，出租率等核心運營指標表現(xiàn)良好。江蘇交控REIT基金管理人向投資者表示，產(chǎn)品上市以來，運營管理各方積極降本增效，在2023年第四季度區(qū)域經(jīng)濟恢復，居民出行意愿增強等利好因素驅(qū)動下，全年維持了較好的業(yè)績水平。

“百聞不如一見?！眳⑴c活動的投資者向上海證券報記者表示，本次活動的舉辦正當其時，形式生動活潑，通過走進REITs項目，深入了解底層資產(chǎn)特點和運營情況，對REITs產(chǎn)品的屬性和投資邏輯的認識更加深刻，整場活動體驗下來收獲滿滿。

REITs市場發(fā)展內(nèi)生動力依然強勁

去年以來REITs投資者交流活動明顯增多，形式趨于多樣，企業(yè)方和投資者參與熱情只增不減。與之相伴的，是REITs二級市場從震蕩下行，到近期的企穩(wěn)回升。

記者觀察到，逐步企穩(wěn)的公募REITs市場表現(xiàn)背后，穩(wěn)健的產(chǎn)品運營、良好的可供分配完成率正持續(xù)得到市場投資者的關(guān)注與認可。綜合滬深兩市公募REITs去年四季報情況來看，各REITs項目收入穩(wěn)定、持續(xù)經(jīng)營能力良好，整體收益率較為可觀，現(xiàn)金分配有保障。其中，滬市20只公募REITs產(chǎn)品均呈現(xiàn)了良好的持續(xù)經(jīng)營及成本控制能力，整體收入超預期，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)本色不改。

REITs市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展同樣離不開高質(zhì)量擴容增類。2023年3月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委分別發(fā)文，對進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行進行部署安排，隨后REITs常態(tài)化發(fā)行逐步加速。截至2024年3月18日，全市場共有33單REITs上市，市值突破1000億元。特別是去年以來，新能源、消費基礎(chǔ)設(shè)施項目REITs順利上市，投資者可選擇的投資標的更加多樣。

值得一提的是，投資端生態(tài)建設(shè)的不斷完善也激發(fā)了市場內(nèi)生動力。去年以來，監(jiān)管層以及市場各方都在釋放促進REITs投資端建設(shè)的強烈信號。多家基金管理人紛紛發(fā)布公告，將REITs納入旗下FOF基金投資范圍，為市場引入增量資金。今年2月8日，中國證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，明確并表原始權(quán)益人的基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有份額的權(quán)益屬性，真正為長期配置投資者“減壓”。目前REITs實時指數(shù)及相應的指數(shù)產(chǎn)品在各方關(guān)注下也正在有序推進中。

參加本次活動的投資者普遍認為，市場已從過熱打新向理性投資轉(zhuǎn)變，打新投資者比例明顯下降，投資者更為關(guān)注新券質(zhì)地和價值，新券定價更加合理均衡。市場對于REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性已初步形成共識，主要投資者已調(diào)整了止損線等風控指標安排、持有策略。

拉長時間維度來看，從2022年至今，市場已經(jīng)歷了一個完整的周期?！笆袌鰧τ赗EITs的權(quán)益屬性、證券定位、信息披露等基本問題逐步形成了共識，市場化機制逐步建立。總體來看，REITs市場發(fā)展的內(nèi)生動力依然強勁，常態(tài)化發(fā)行仍在加速，當前底層資產(chǎn)經(jīng)營韌性存在，二級市場已開始恢復活力，整個REITs市場生態(tài)正在發(fā)生令人欣喜的變化?！碧┛蒂Y管張鈺才接受記者采訪時表示。